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Pour des raisons historiques liées soit à la création de l’établissement, soit à des prêts consentis à un ancien exploitant, de nombreux établissements sont tenus par une convention d’approvisionnement exclusif auprès d’une brasserie déterminée. Le non respect de cette obligation était passible de sanctions diverses pouvant même conduire à la résiliation du bail.

A la suite le la loi emportant interdiction de fumer dans l’HORECA, divers partis politiques avaient pris l’initiative de déposer des projets de lois tendant à supprimer cette possibilité.

Comme le relevait le projet de loi, Le sort du bail est ainsi lié à celui des obligations d’achat et y est subordonné. Cela s’explique par le fait que le bénéfi ce économique provenant des obligations d’achat est nettement plus important que le produit de la location. Pour une brasserie et un négociant en bières, un bail ne constitue qu’un moyen d’imposer des obligations d’achat, afi n de vendre de cette manière un volume aussi important que possible de boissons, d’autres produits et même de services au cafetier.

La doctrine souscrit également à ce point de vue. « Un bail conclu avec un brasseur n’a, initialement, pas tant pour but de faire naître des obligations locatives que d’imposer un contrat d’approvisionnement exclusif. »(traduction) (Pauwels P. et Raes P., Bestendig handboek huishuur en handelshuur, tome 3, 1989, p. 3).

En liant les obligations d’achat au bail, on crée une situation très dangereuse pour le cafetier. S’il ne respecte pas ou ne peut pas respecter les obligations d’achat, il court le risque de voir le bailleur mettre fin au bail et de perdre de ce fait le capital qu’il a investi et la source de ses revenus. Le cas échéant, le cafetier doit en outre payer des dommages-intérêts, parce que le bail contient généralement une clause pénale.

Compte tenu de la loi interdisant le tabac,la proposition de loi visait dès lors à faire en sorte que le non-respect de l’obligation d’achat minimal du fait de l’interdiction de fumer n’entraîne pas immédiatement la résiliation du contrat de bail commercial, et ce, durant une période transitoire de 3 ans.

Pour éviter une réforme législative, la FeBeD et Brasseurs Belges ont pris l’engagement formel de respecter l’obligation suivante : « Toute clause qui donne au bailleur le droit de mettre fin au bail d’un immeuble commercial pour non-respect par le preneur d’une obligation d’achat minimal prévue dans le contrat de brasserie est réputée non écrite à moins que ce non-respect soit imputable au manquement grave et délibéré du preneur.

Le bailleur fournit la preuve du manquement grave et délibéré visé à l’alinéa précédent »

Attention, cet engagement n’entraîne donc pas celui de ne pas réclamer de pénalité financière à l’encontre du tenancier en défaut, et laisse une porte ouverte à la résiliation en cas de manquement grave et délibéré à l’obligation d’approvisionnement pour autant qu’il soit démontré par la brasserie.

Droit des obligations

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