Un bail intitulé « commercial » peut en cacher un autre.

Suffit-il d’intituler un bail de “bail commercial” pour bénéficier de la protection de la loi. Dans un litige où nous défendions le propriétaire, le tribunal a répondu par la négative et, dès lors, refusé la cession du bail, dès lors qu’aucun commerce de détail n’était exercé dans les lieux.

Le propriétaire et la locataire avaient signé un contrat intitulé « bail commercial”

La locataire envisageait la cession de son fonds de commerce et en a avisé son propriétaire.

Le propriétaire a répondu à cette lettre en contestant notamment la qualification de bail commercial, eu égard à l’affectation réelle des lieux.

Le refus de cession fit l’objet d’un recours devant les tribunaux par la locataire.

Le tribunal rappela qu’en vertu des articles 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. A l’inverse, il appartient à celui qui s’en prétend libéré de justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La charge de la preuve incombe à celui qui se prévaut de la protection de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux.

La loi sur les baux commerciaux réglemente un certain type de location commerciale, “mais elle est loin de s’appliquer à l’ensemble des baux qui présentent un caractère commercial.
(…)
Elle ne concerne que des situations limitativement définies et toute interprétation extensive de cette législation se heurte à son caractère dérogatoire : dérogeant au droit commun, le champ d’application de la loi sur les baux commerciaux s’interprète restrictivement” (B. Louveaux, Le droit du bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2011, p. 59, n° 44}.

“Tombent sous l’application de la présente section les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours du bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public” [article 1 de la loi du 30 avril 1951]

En règle, le bail ne sera protégé que si les conditions visées à l’article 1 de cette loi sont réunies, “sauf si une clause expresse stipule qu’en toute hypothèse, le bail est soumis à la loi de 1951, même lorsqu’une des conditions d’application de celle-ci n’est pas réunie” (Civ. Charleroi, 11 février 1997, J.L.M.B. 1997, p. 1139}.

Les parties peuvent donc convenir de soumettre le bail qu’elles concluent au reg1me protecteur de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux, même si ses conditions d’application (cfr infra) ne sont pas réunies ; une telle volonté doit dans ce cas ressortir des clauses du bail ou à défaut, de circonstances l’établissant de manière certaine.

La loi protège le “commerce de détail” ; pour qu’il y ait commerce de détail, « il faut que le commerçant soit en rapport direct avec la clientèle privée de son établissement. Le critère est l’offre au public en général, le fait d’être à la disposition de quiconque se présentera”.

C’est le contact noué par le commerçant avec le public, dans les lieux loués, qui est déterminant.

Ne sont dès lors pas protégés (sauf clause contraire expresse) par la loi de 1951, les lieux de production, de stockage, de manutention, les locaux administratifs, les entrepôts, etc.. et ce même si occasionnellement, une vente au détail peut s’y conclure ou si un client peut y être reçu par le commerçant.

L’activité de commerce de détail ne doit en revanche pas nécessairement être la seule activité exercée dans les lieux, pour autant qu’elle soit l’activité principale. D’autres activités accessoires peuvent y être exercées, qu’elles soient aussi commerciales (tel un commerce de gros ou de demi-gros) ou non (entrepôt ou bureau).

Pour déterminer quelle est l’activité exercée principalement, l’on tiendra compte des circonstances concrètes, du mobile déterminant du commerçant, de la proportion entre les activités commerciales de détail exercées sur place, et les autres activités ; selon les travaux préparatoires de la loi, l’activité principale est celle qui représente I’ “intérêt économique dominant” (Doc. parl., Sénat, 1950, n°36).

En l’absence d’une clause expresse de soumission à la loi de 1951, celle-ci ne sortira ses effets protecteurs que si le preneur exerce effectivement dans les lieux l’activité convenue : “ce que la loi protège, c’est le fonds de commerce ou à tout le moins l’activité effectivement exercée par le commerçant ou l’artisan”

L’affectation à l’usage d’un commerce de détail au sens de la loi doit en outre être maintenue pendant toute la durée du bail.

“L’affectation doit être réelle, en sorte que si le locataire n’exerce plus effectivement une activité commerciale ou artisanale dans les lieux loués, le bail sera considéré comme un bail à loyer nonobstant la qualification de bail commercial donnée par les parties”

Il ne suffit pas que les parties, lors de la conclusion de la convention, aient eu l’intention de donner à l’immeuble la destination exigée par la loi si elles n’ont pas fait une réalité de cette intention.

En l’espèce, il appartenait donc à la locataire qui soutient que le bail conclu est un bail commercial protégé par la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux de le démontrer.

Les parties n’ont pas expressément convenu de soumettre en toutes circonstances (c’est à­ dire même si les conditions requises par l’article 1 de la loi n’étaient pas réunies) le bail qu’elles ont conclu à la loi du 30 avril 1951.

Une telle volonté certaine ne ressort d’aucune disposition du bail.

La circonstance que le bail soit qualifié de “commercial” ou que les locataires soient qualifiés de “commerciaux”, est sans incidence dans la mesure où il est constant qu’au moment de la prise en location, il était bien dans l’intention exprimée des parties que les lieux soient affectés à usage d’un commerce de détail.

Dans ces conditions, il allait de soi que le contrat soit intitulé “bail commercial” et qu’il fasse référence à la loi du 30 avril 1951 (cfr l’article 22 du bail), sans que l’on puisse en déduire une volonté certaine des parties de soumettre leur bail, en toute hypothèse, à cette loi, faute d’autres éléments en ce sens.

La locataire, qui a la charge de la preuve, ne produit aucun élément attestant de la prédominance de la vente au détail dans les lieux loués.

Dans ces conditions, elle n’est pas fondée à revendiquer la protection de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux, à laquelle les parties n’ont pas non plus volontairement soumis leur bail.