Bail de résidence principale : de nouvelles règles

Par ordonnance du 22 juin 2023, la région de Bruxelles capitale a édicté de nouvelles règles ayant un impact significatif sur les rapports entre bailleurs et locataires dans le cadre d’un litige pouvant conduire à une expulsion.

1. Tout recouvrement d’une dette de loyer ou de charges doit commencer par une mise en demeure écrite adressée au preneur selon un modèle disponible sur le site Internet de Bruxelles Logement. Il s’agit d’une correspondance renfermant des mentions obligatoires.
2. Aucune autre mesure de recouvrement ne peut être mise en œuvre avant l’expiration d’un délai d’un mois prenant court à la date d’envoi de la mise en demeure.
3. Dorénavant, toutes les demandes en matière de bail d’habitation doivent être formées par requête écrite. La demande introduite par citation est recevable mais les frais de citation restent à charge du demandeur quand bien même il obtient gain de cause, sauf lorsque le recours à ce mode d’introduction de l’instance est imposé par le législateur ou justifié par le fait que le défendeur n’est pas inscrit aux registres de la population.
4. Une copie de la mise en demeure préalable doit être jointe à la requête (la citation) avec la preuve de son envoi au moins un mois avant.
5. Les parties sont convoquées à comparaître dans les 15 jours du dépôt de la requête. Si la requête comporte une demande d’expulsion, le délai de comparution est porté à 40 jours
6. Il n’est pas possible de contourner la loi en introduisant une demande d’expulsion par voie de conclusions. Dans cette hypothèse, le cours de la procédure est « suspendu » il convoque les parties à une audience qui ne peut avoir lieu qu’aux plus tôt 40 jours après cette convocation. Le juge tente de concilier les parties et s’il n’y arrive pas, la procédure reprend son cours.
7. Aucune expulsion d’un logement ne peut être exécutée qu’après un délai d’un mois suivant la signification du jugement ou de l’acte l’autorisant.
8. Ce délai n’est pas applicable lorsque :
   1. le bien a été abandonné, c’est-à-dire lorsqu’il n’est plus utilisé conformément à sa fonction résidentielle ;
   2. les parties ont convenu d’un autre délai, cet accord devant être constaté dans le jugement ou l’acte formant le titre d’expulsion ;
   3. le juge a prolongé ou réduit ce délai à la demande du preneur, de l’occupant ou du bailleur qui justifie de circonstances d’une gravité particulière, notamment les possibilités de reloger le preneur dans des conditions suffisantes respectant l’unité, les ressources financières et les besoins de la famille. Dans ce dernier cas, le juge fixe le délai dans lequel l’expulsion ne peut pas être exécutée, en tenant compte de l’intérêt des deux parties et dans les conditions qu’il détermine, dont le paiement d’une indemnité d’occupation, fixée en jour, dont la somme mensuelle ne peut être supérieure au montant du loyer.
9. L’expulsion d’un logement ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de quinze jours ouvrables après que l’huissier a avisé, par courrier, le preneur ou les occupants du bien de la date à laquelle il y procèdera.
10. Le délai de 15 jours est interrompu et l’expulsion ne peut avoir lieu si le locataire ou l’occupant communique à l’huissier la preuve d’une solution de relogement qui sera effective au plus tard un mois à dater de l’avis d’expulsion. A défaut pour l’occupant d’avoir quitté le logement à la date prévue, l’expulsion peut être poursuivie.
11. aucune expulsion d’un logement ne peut être exécutée du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante, sauf si une solution de relogement est disponible ou que le locataire a quitté le logement ou décision spécialement motivée quant au caractère impérieux de l’expulsion, lorsque :
    1. l’état de salubrité et/ou de sécurité du bien justifie que l’occupation ne puisse perdurer au- delà du délai.
    2. le comportement du locataire est à l’origine d’une mise en danger qui rend toute prolongation de l’occupation impossible ;
    3. le bailleur se trouve dans une situation de force majeure qui lui impose d’occuper le logement à titre personnel.
12. Pendant la période du moratoire, l’indemnité d’occupation est due et en cas de défaut de paiement, le bailleur peut présenter sa créance au gestionnaire du Fonds budgétaire régional de solidarité. Le Gouvernement arrête les conditions d’intervention du Fonds.

Le bailleur devra donc être particulièrement attentif à ne pas laisser s’accumuler de trop importants arriérés. Le cumul de tous les délais susmentionnés aboutit à ce que l’expulsion d’un locataire ne pourra, dans la pratique, être mise en œuvre qu’environ quatre mois (strict minimum) après la première mise en demeure.

Compte tenu du moratoire commençant le 1er novembre, les justices de paix risquent d’être fort encombrées entre le 1er janvier et le 30 juin.